Devenir propriétaire reste une priorité pour une majorité de Français

Les taux d'intérêts actuellement en vigueur rendent le crédit bon marché. Ce seul critère ne suffit pas pour accéder au crédit immobilier. Quelles sont les conditions de crédit en ce début d'année ?

Le niveau des taux d'intérêts est identique à celui observé un an plus tôt, c'est-à-dire très attractif : mi-février le taux moyen sur 20 ans s'affiche à 3,45% (hors assurance), 3,15% sur 15 ans. Des taux médians qui cachent les disparités du terrain. Selon le profil de l'emprunteur, le taux peut varier de 150 points (1,50%). Comment expliquer cette différence ? Par la prise de risque que la banque accepte de prendre en fonction du dossier. Si la Banque de France a constasté que les conditions d'octroi n'ont pas bougé depuis plusieurs mois, bon nombre d'observateurs estiment qu'un assouplissement est nécessaire pour que les acheteurs réintègrent le marché en 2014.

Dans le dossier, trois critères fondamentaux : l'apport personnel, la situation professionnelle, et les qualités intrinsèques du bien à financer.

Apport personnel

Emprunter sans apport reste une possibilité que les établissements de crédit réservent aux dossiers les plus solides (taux d'endettement sous les 33%, emploi en CDI, reste à vivre conséquent, pas d'incident bancaire). A charge pour l'emprunteur de financer lui-même les frais annexes (frais de notaire, de mutation). Pour autant, le financement à 110% qui intègre ces frais existe encore de manière marginale auprès des banques mutualistes et des organismes spécialistes du crédit immobilier (Crédit Foncier).

En arrivant avec un apport personnel, l'emprunteur peut négocier le taux d'intérêt. Cela démontre par ailleurs la capacité d'épargne du client, une notion à laquelle la banque sera forcément très attachée.

Situation professionnelle

Le contrat à durée indéterminée est le sésame. En empruntant à deux, un des conjoints doit être titulaire d'un CDI. La longévité dans le poste est également prise en compte. Les primo-accédants sont de fait pénalisés, car généralement nouveaux sur le marché du travail. La banque pourra exiger la souscription d'une assurance perte d'emploi, une garantie qui s'ajoute à la garantie décès-invalidité, le socle de base pour tout emprunteur. Cette garantie va considérablement augmenter le coût du crédit avec un taux qui fait le grand écart entre 0,10% et 0,65% selon le niveau de risque.

Le bien à financer

C'est peut-être la première chose que regardera la banque : la qualité du bien, c'est-à-dire son potentiel de revente. Le logement financé à crédit sert de garantie en cas d'impayés, il faut donc que la banque récupère l'intégralité des sommes engagées. Elle va pour cela vérifier que le bien ne perdra pas de valeur en examinant tous les critères qui lui sont liés : emplacement, surface, respect des normes environnementales, aménagement éventuel, factures énergétiques. Cette valeur patrimoniale va la rassurer quant à une revente éventuelle.

Sera pris en compte également la destination du bien : s'agit-il d'une résidence principale ou d'un bien locatif ? Dans ce dernier cas, les loyers doivent pouvoir couvrir le montant des mensualités. La banque regardera la régularité des revenus fonciers : si la location du bien est assurée par une société de gestion ou si le bien est adossé à une aide fiscale de l'Etat (dispositif Duflot), elle aura moins de doute quant au risque de vacance d'un bien loué en direct.

Actualité fiscale sur le marché immobilier

Un durcissement des mesures prises en 2012

Le dispositif Scellier pour l'investissement locatif dans le neuf est supprimé. L'abattement sur les plus-values immobilières, hors résidences principales, devient très progressif : 2% par an de la 6ème à la 17ème année, 4% de la 18ème à la 24ème et 8% ensuite, l'exonération n'étant totale qu'au-delà de trente ans. Le taux de prélèvements sociaux sur les revenus du capital, qui inclut les loyers et les plus-values immobilières, est relevé pour atteindre15,5%. Le PTZ+ (prêt à taux zéro) se recentre sur te logement neuf.

Les nouvelles mesures pour 2013

Le plafonnement des niches fiscales est abaissé à 10.000 € par an. Pour les biens immobiliers, hors terrains, l'imposition des plus-values n'est pas modifiée dans ses grandes lignes, mais un abattement exceptionnel de 20% est appliqué sur les plus-values imposables.
Un nouveau dispositif Duflot en faveur de ('investissement locatif dans le logement neuf est créé en remplacement du dispositif Scellier. Il permet une réduction d'impôt de 18% de la valeur du bien, étalée sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € pour obtenir cet avantage fiscal qui génère jusqu'à 6000 € de réduction d'impôt, il suffit de louer le bien en résidence principale pendant 9 ans minimum en respectant les plafonds de loyers et de ressources.

Investissement locatif, un capital pour votre retraite

Préparer sa retraite

Aujourd'hui, il ne s'agit plus seulement d'organiser ses activités pour une transition en douceur avec la vie active. Avec l'allongement de la durée de vie et l'arrivée de plus en plus tardive des jeunes sur le marché du travail, la situation a changé pour les régimes de retraite par répartition et les pensions diminuent inexorablement. Chacun se demande désormais comment préserver son niveau de vie, assurer son avenir et celui de sa famille, avoir des loisirs, aider ses enfants à réussir leur départ dans la vie, subvenir aux besoins de parents âgés.

Pourquoi pas un placement immobilier? Au-delà de l'acquisition de la résidence principale, l'immobilier est aussi un placement dit «de bon père de famille», considéré comme une valeur refuge surtout quand la conjoncture est incertaine et les marchés financiers perturbés. Car contrairement à certaines valeurs financières, l'immobilier n'a rien de virtuel : il est certes moins liquide et moins facilement divisible, mais il repose sur un bien qui a une valeur d'usage qui procure un revenu régulier indexé s'il est loué, se valorise au fil du temps s'il est bien entretenu.

Un patrimoine et des revenus complémentaires

Investir dans l'immobilier locatif est un choix pertinent pour préparer sa retraite. C'est également l'un des seuls placements que l'on puisse financer pour partie à crédit. L'idéal est de s'y prendre assez jeune pour que le crédit soit entièrement remboursé au moment de la retraite, Pendant la vie active, les revenus locatifs serviront au remboursement des mensualités du crédit puis deviendront un complément de revenu très appréciable. En confiant votre projet à l'agence immobilière de Nice, vous bénéficierez à chaque étape de l'accompagnement de professionnels spécialisés qui sauront vous guider dans la sélection de votre bien et pourront vous proposer des possibilités de défiscalisation adaptées à votre situation.

Analyse de Finvestissement locatif versus investissement en bourse Rapporté au revenu disponible par ménage, l'indice du prix des logements a été multiplié par 1,7 entre 2000 et 2007, alors que tes placements en actions ont baissé de 5% sur cette même période, avec une chute vertigineuse de -35% entre 2000 et 2004. Depuis près de 40 ans, le placement immobilier offre des perspectives de plus-values bien réelles et sécurisantes.